השבחת נכסים

"השבחת נכסים" הוא מושג שגור בשוק הנדל"ן. יש לכם מחשבה לרכוש נכס להשקעה או להשביח את הקיים, אך ממה מתחילים? מה עושים? הנה כמה רעיונות להתחלה.

מיקום, או כפי שאומרים, Location, Location, Location.
כדי להבין מהו מיקום טוב, חשוב לקרוא את התב"ע (תכנית בינוי עיר) של אותו המקום. להבין לאן מתפתחת העיר. לא לקחת בחשבון מהו המיקום הטוב כיום אלא לנסות ולשער מה יהיה המיקום הטוב בעוד עשר שנים.
לדוגמא, שכונת פלורנטין בדרום תל אביב. לפני למעלה מעשור היתה שכונה מוזנחת ללא עתיד מיוחד, וכיום – פורחת ומשגשגת. מי שמרוויח מכך הוא מי שראה את הפריחה כיום לפני כמה שנים…

אוכלוסיה
יש לבחון את האוכלוסיה שגרה כעת בשכונה מסוימת לעומת האוכלוסיה שתגור בשכונה בעוד 10 שנים. לדוגמא, אם כעת השכונה צעירה, סביר להניח כי בעוד עשר שנים תתבגר. מי שרוכש כיום דירת 3-4 חדרים עם ילדים בתחילת הדרך, יזדקק לדירה של 4-5 חדרים עוד עשר שנים, כאשר מספר הילדים במשפחה יגדל.
חשוב לבחון האם יש לדירה יכולת "התרחבות" עתידית, האם ניתן יהיה להוסיף מעלית, מה יהיה אופי השכונה והצרכים שלה בעתיד.
נקודה זו מתייחסת למעשה לקהל היעד כמקדם החלטה בהשבחת נכס כן או לא ואף מימוש ההשקעה. למשל, במידה ונראה נכס בפרבר עיר כאשר הנתון מתייחס לאוכלוסייה צעירה באזור (זוגות צעירים, משפחות), ראינו דירה בת 3 חדרים וגודלה 90 מטר בקומה רביעית ללא מעלית, מה יהיה השיקול שלנו בהשקעה ובהשבחה?האם נוכל להרחיבה לדירת 4 ואפילו לדירת 4 וחצי חדרים נוחה ומרווחת ואז נוכל למכור אותה בעלות גבוהה יותר, אך כאן ישנו אבל…יש לבדוק את השוק, בכמה נמכרות דירות בנות 4 חדרים משופצות?מהי עלות שיפוץ סביר הכולל הריסה מוחלטת ותכנון מחדש? במידה והחישוב לוקח אתכם לרווח, נפתחת אפשרות ההשקעה וההשבחה, כל שנותר לבדוק כדי לסגור את העסקה הוא מהי עלות שיפוץ? קחו בחשבון עלות למ"ר של בין 2200-2800 ₪ למ"ר – המחיר תלוי באזור, העלות כאן היא עלות של רמת שיפוץ סבירה פלוס ולא רמות עבודה של דירות יוקרה כמובן. יזם נדל"ן יבצע את השקלול ויבצע החלטה בהתאם לזה. קחו בחשבון קהלי יעד אחרים ומיקומים שונים בהם רמת ההשקעה וההחלטה יהיו שונים לחלוטין.

מחיר
נקודה חשובה היא האם המחיר אטרקטיבי. במידה ומחליטים לבצע שיפוץ כלשהו (קטן, בינוני או גדול), יש לבחון את הכדאיות. בשלב זה כדאי לפנות לשמאי לצורך הערכת שווי הדירה. במקרה של שיפוץ, הנתונים כיום מדברים על עלות למ"ר של בין 2200-2800 ₪ למ"ר – המחיר תלוי באזור, העלות כאן היא עלות של רמת שיפוץ סבירה פלוס ולא רמות עבודה של דירות יוקרה כמובן.
בסעיף המחיר צריך לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות לרכישת נכס, שיפוץ ומכירה / השכרה. עו"ד, שמאי, מס רכישה, עלויות מעבר קבועות (גז, חשמל, מים וכדומה).
במידה ותרצו למכור את הנכס מהיר, ניתן לעשות זאת באמצעות הצגת הנכס כ"דירה לדוגמא". על כך יש להוסיף עוד כ-70,000 ₪ לדירה ממוצעת.

בדיקת אחוזי בניה קיימים בבית קיים
רבים מן הבניינים באזור המרכז, נבנו לפני שנים רבות., מאז בנייתם ועד היום, אושרו תכנית בניין עיר חדשות, אשר הגדילו את זכויות הבניה לעיתים קורה שאחוזי הבניה בבית גדלים ואתם לא מודעים לכך. הדבר קורה בעיקר בערים ותיקות עם עתודות קרקע שאוזלים. העיריות מאפשרות לעיתים להוסיף שיטחי בניה לבית. כדי לדעת אם זה קיים או לא, רצוי וכדאי להגיע למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ולבקש את התיק שיש על הנכס. קיימים מאות ואלפי נכסים אשר כוללים זכויות בנייה לא מנוצלות ואשר ניתן בקלות ותוך זמן קצר יחסית להופכם לנכס ממשי.

תמ"א 38: מחזקים ומגדילים זכויות בנייה
כולם מדברים היום על תמ"א 38 – אותה תכנית המבטיחה זכויות בניה למי שימגן את ביתו מפני רעידות אדמה. ואכן, ניתן להשביח בתים רבים בעקבות תמ"א 38 בתוספת תיקוני החקיקה הנלווים לה. ישנם תיקונים נוספים לחוק, המאפשרים תוספת של קומה אחת בגג או שתי קומות בגג. בכל מקרה מדובר על השבחת נכס קיים, ללא עלויות מעבר. אם מיקום הנכס טוב, כדאי לשקול זאת ברצינות רבה.

פינוי בינוי
הכוונה להריסת בנין ישן ובניה חדשה, על אותה הקרקע של גנין חדש יותר, עם מספר גדול יותר של קומות. לדוגמא, ברמת גן, ליד אבא הלל עשו זאת בשנת 1991 כאשר נפלו סקדים על כמה בניינים והרסו אותם. התהליך ארוך ומרכב, הדיירים מפנים את ביתם למשך כשנה עד שנה וחצי אולם זוכים אח"כ להכנס לדירה משודרגת וחדשה.

ובל נשכח:

תכנון ,עיצוב פנים וכתב כמויות
מטרת עיצוב הפנים בפרויקטים מסוג זה היא תכנון ועיצוב לקהל יעד רחב. ישנה הבנה כי מדובר בהשקעה לצורך השבחה ומכירה ולכן התכנון לפרטים לא יהיה מפותח כמו בעבודה על בתים בהם לקוחותיו גרים. המחשבה צריכה להיות "כמה שפחות כסף" ולהשקיע במקומות שיפיקו תועלת שיווקית של הנכס כמו, השקעה במבואת הכניסה אל הדירה ואף בחלל המרכזי. בחירת החומרים של הבית יהיו ניטראליים, משמע: לא נצבע "קיר כתום" או שנבחר ריצוף משגע שחור עם ריבועים לבנים לפי טעמנו. חישבו תמיד: בית בגווניו צריך להיות סולידי ולקלוע כמה שיותר לקוחות פוטנציאליים שיראו, יאהבו את הנכס וישקלו רכישה. ברמת התכנון יעשה חישוב קפדני במערכות הבית, מספרי שקעים, גופי תאורה, נקודות אינסטלציה בהתאם לקהל היעד. למשל, בדירה עבור אוכלוסייה צעירה לא נוסיף נקודות אינסטלציה למקרר, נקודות מרובות בחדר הרחצה עבור אינטר פוצים לשימושים שונים בחדר הרחצה, מכיוון שכל נקודה היא השקעה כספית וכל נקודה מיותרת היא בזבוז של תקציב. המחשבה היא יחסית מינימאלית אך איכותית כמובן, חייב להיות כאן שיקול דעת בכל נקודה.
כדי לשמור על התקציב ולא לחרוג ממנו, כדאי לעשות "סקר שוק" או במילים אחרות בחינת כמה הצעות מחיר לשיפוץ. לכן, חשוב לקבל מספר תוכניות מידי מעצב הפנים שיאפשרו לאנשי המקצוע לבצע את עבודתם וגם לתמחר אותן בהתאמה כמו: תוכניות בניה, אינסטלציה, חשמל ותקשורת, תאורה, מיזוג, פרטי גבס, פריסות קרמיקה, נגרות מטבח, נגרות בחדרי רחצה ואלומיניום. בנוסף יש לקבל ממעצב הפנים כתב כמויות שיאפשר הוצאת מכרז עבור העבודה וכתוצאה מכך לדעת את עלות הפרויקט בסך הכול בצורה מדויקת יותר. כתב כמויות הוא הכתב המלווה שלך כמשקיע מול עבודות הקבלן ומהווה חלק ממסמך ההתחייבות שלו כלפיך. קחו בחשבון אפשרות חריגה של כ- 10 אחוז מעבר בשל "הפתעות  לא צפויות" שקורות לאחר שלב הפירוקים של הדירה.

אז איך מתחילים?
מזמינה אתכם להתקשר כעת לפגישת ייעוץ ללא התחייבות 050-2322035
כדי שנעשה סדר בתהליך השבחת הנכס שלכם, נכיר ונבין את הצרכים והעלויות

ושיהיה בהצלחה…

 

שלכם בברכה,
יפעת אנג'ל, מעצבת פנים